瑞银投资
描绘未来蓝图。
在房地产行业竞争格局改变、多数房企探索新发展模式的当下，龙头房企保利发展（600048）凭借稳健运营，在中期报告中展现出多项亮眼新变化，并为市场带来了新的思考与期待。
8月25日，保利发展发布了2025年中期报告。报告期内，保利发展实现营收1169亿元，归母净利润27.11亿元，并以1451.71亿元的签约金额持续稳居行业榜首。
更引人注目的是，在稳固开发主业基本盘的同时，保利发展在不动产经营与服务两大新兴业务板块上取得了显著突破。今年上半年，保利发展不动产资产经营收入同比增长13%至25.4亿元，旗下保利物业的营业收入也提升7%至84亿元。
这是全新的保利发展。今年年初，保利发展董事长刘平表示，要重塑一个新的保利发展。在地产主业上，将不动产经营、不动产服务与原有地产业务齐头并进。在这份最新的中报中，新保利的雏形已经出现，也印证保利发展在打造“第二增长曲线”方面已取得阶段性成效。
从这份中报中瑞银投资，资本市场和投资者可以看到的是一个在变局中坚定筑牢安全发展基础、前置化解潜在风险、优化资源结构，并加速向“不动产投资开发、不动产经营和不动产综合服务”三大业务齐头并进的新格局迈进的保利发展。
以变应变，筑牢基本盘
今年上半年，面对复杂的市场环境，保利发展坚定筑牢安全发展基础，实现了对经营基本盘的有效稳固。
报告期内，保利发展实现签约金额1451.71亿元，签约面积713.54万平方米，同比虽有下降，但相比同行仍然处在良好区间，比较优势仍在，保利发展的行业龙头位置得到稳固。根据中指研究院发布的房企销售额排行榜，今年上半年保利发展位居行业首位，持续蝉联“销冠”宝座。
这份成绩的取得来之不易。这背后是保利发展顺应市场趋势所得来的成果。在市场修复加速、政策效应逐步显现的背景下，保利发展乘势而上，制定了全面抢抓销售、增量存量协同推进的策略。通过在一季度把握市场窗口，优化产品、提升展示，取得630亿元的良好开局；在二季度市场下行时，保利发展也迅速应对，用好房票安置等政策，稳住市场份额。
在销售之外，保利发展也大力抢抓回笼。
今年上半年，公司经营活动现金净流入实现同比由负转正，期末货币资金余额充足，未来可动用资金充裕。
报告期内，保利发展实现经营活动现金流净流入160.17亿元，上年同期为净流出171.48亿元，现金流状况得到显著改善；期内瑞银投资，保利发展实现销售回笼1448亿元，综合回笼率达100%，同比提升15个百分点；当期销售回笼率65.3%，同比提高9个百分点。
在负债方面，保利发展继续发挥信用优势，通过发行国内首单现金类定向可转债、优化贷款结构、新增经营物业贷款等方式，实现了融资成本的进一步下降，债务安全稳步提高。
今年上半年，保利发展创新发行国内首单现金类定向可转债，规模85亿元，6年期综合成本仅2.32%；报告期内发行57亿元公司债与中期票据，期末直接融资占比达21.53%。截至6月末，保利发展资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率63.30%，净负债率59.64%，分别同比下降0.82、1.40和3.02个百分点；新增有息负债平均成本降至2.71%，期末综合融资成本2.89%，债务安全性与成本优势同步凸显。
精准“储粮”，加速去库存
保利发展的财务报表保持良好，背后是其在投资、营销上的铺排得当。面对存量项目竞争力转弱的挑战，保利发展摒弃简单降价促销的惯性做法，坚守品质与服务的高标准，推行“老盘焕新”的策略。
今年上半年，保利发展通过改善交通学区社商配套、升级泛会所运营等方式提升“老盘”品质，实现存量项目签约金额514亿元，占比达35%，成为去化的一大亮点。同时，保利发展也严格落实“以销定产”，设立存量盘活专班，通过“调、转、换、退”等方式有效提升存量资源价值，并以项目为单位，围绕刚性开支和资金安全，系统开展债务与盈利规划，有效控制了风险。
在增量方面，保利发展则持续提高资源投放的精准度。
报告期内，保利发展新增26个项目均位于北京、上海、杭州等核心城市，总地价509亿元，总计容面积228万平方米，拓展金额权益比87%保持高位。其中8个项目已实现首开销售，贡献签约超40亿元；另有8个项目挂钩存量土地置换，加速存量问题化解。2022年及之后获取的增量项目上半年签约占比达65%，较2024年全年提升5个百分点，推动项目平均签约利润率回升。
同时，保利发展聚焦的38个核心城市市占率进一步提高，尤其在上海、广州、成都、西安等9个核心城市市场排名第一。此外，保利发展产品力持续提升，“天奕”新产品线及“100个保式细节”工艺标准获得市场高度认可。今年上半年，保利发展完成6.3万套住宅交付，并首创行业“贴膜交付”标准，进一步巩固了公司的品牌优势与市场地位。
双轮驱动，构建“第二曲线”
在稳固开发主业的同时，保利发展加速布局不动产经营与服务，打造“第二增长曲线”。
保利发展于2024年的年报中表示，在行业新旧发展模式转变的关键时期，公司积极探索新发展模式，加快构建“一个新的保利发展、三大主业支撑”的业务格局。一是做优不动产投资开发业务，巩固行业龙头地位。二是做大不动产经营业务，创新资产管理机制，大力发展租赁住房，提高持有资产经营收益。三是做强不动产综合服务，持续推动“大物业”战略落地，提高综合服务的专业化市场化水平，探索第二增长曲线。
今年上半年，这一战略已初见成效。
在不动产经营方面，截至报告期末，保利发展在营资产规模和效益稳步提升，酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，其中在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18%。同时，公司成功发行商用物业类REITs、新增租赁住房相关贷款，提高了持有资产的资金使用效率。
在不动产服务方面，旗下保利物业坚定市场化发展路线，强化品质服务和精益运营。报告期末，保利物业合同管理面积达9.96亿平方米，在管面积8.34亿平方米；实现营业收入84亿元，归母净利润8.9亿元，同比分别提升7%、5%。此外，保利物业新拓展第三方项目单年合同金额同比增长17%，第三方物管收入同比增长20%，展现出强大的市场拓展能力。
通过一手垒实基本盘、一手重塑“新保利”，保利发展正走在业务升级的路上。这条路的尽头，保利发展将实现不动产开发商、经营者和服务商的“三位一体”瑞银投资，这是行业龙头在对行业深刻洞察后所作出的积极应对，也是其未来发展的全新蓝图。
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